Welche Angaben sind im Exposé Pflicht?

Ein Immobilien-Exposé ist mehr als eine hübsche Broschüre: Es ist die zentrale Informationsquelle für Interessenten und unterliegt zugleich gesetzlichen und berufsrechtlichen Anforderungen. Wer das Exposé für eine Vermietung oder einen Verkauf erstellt, muss wissen, welche Angaben tatsächlich Pflicht sind und welche nur dringend empfohlen werden. Dieser Ratgeber zeigt die Unterscheidung mit konkreten Beispielen.

Kurz gesagt

Kurz gesagt: Im Exposé müssen objektbezogene Kernangaben wie Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Energieausweis, Heizungsart und Preis enthalten sein. Hinweise auf Provisionen und Besichtigungstermine sind bei Beauftragung eines Maklers erforderlich. Fotos, Grundriss und Lagebeschreibung sind zwar inhaltlich nicht immer gesetzlich vorgeschrieben, gelten aber als Standard und erhöhen die Anfragerate deutlich. Datenschutzhinweise gehören dazu, sobald personenbezogene Daten verarbeitet werden.

1. Pflichtangaben aus Gesetz und Berufsrecht

Adresse und Lage

Die genaue Adresse des Objekts gehört ins Exposé. Interessenten müssen erkennen, um welche Immobilie es sich handelt und wo sie liegt. Bei besonderem Datenschutzbedarf, etwa bei einer hochpreisigen Villa, kann die Hausnummer kurzzeitig verschwiegen werden – die Straße und der Ort sollten aber erkennbar bleiben. Lagebeschreibungen wie „zentrumsnah“ allein reichen nicht aus.

Beispiel: „Etagenwohnung in der Berliner Straße 12, 10115 Berlin, 2. OG mit Aufzug.“

Wohnfläche und Nutzflächen

Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Angaben. Sie wird nach DIN 277 oder WoFlV berechnet und sollte eindeutig ausgewiesen werden. Bei Häusern kommen Grundstücksgröße und Nutzfläche hinzu. Wichtig: Die angegebene Fläche muss mit Werten im Energieausweis oder Kaufvertrag übereinstimmen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Beispiel: „Wohnfläche: 92 m² nach DIN 277, Grundstück: 320 m², Keller: 18 m² Nutzfläche.“

Baujahr und Modernisierung

Das Baujahr hilft Interessenten, baualtersbedingte Zustände einzuschätzen. Ebenso wertvoll ist die Angabe der letzten Modernisierung oder Sanierung. Denn ein Haus von 1975 mit neuer Heizung und Dämmung von 2022 bewertet sich anders als ein unverändertes Objekt.

Beispiel: „Baujahr 1988, Kernsanierung 2019: Fenster, Dach, Elektro.“

Energieausweis und Heizungsart

Seit der Energieeinsparverordnung muss bei der Vermarktung von Immobilien der Energieausweis mit Effizienzklasse und Verbrauchswerten angegeben werden. Fehlende oder falsche Angaben können Bußgelder nach sich ziehen. Die Heizungsart ist inhaltlich eng damit verbunden und sollte benannt werden – besonders seit dem Gebäudeenergiegesetz.

Mehr dazu im Ratgeber Exposé Vorlage: Was muss rein?.

Beispiel: „Energieausweis: Verbrauchsausweis, 145 kWh/m²a, Klasse D, Gas-Zentralheizung, Baujahr Heizung 2019.“

Kaufpreis oder Miete sowie Nebenkosten

Der Preis muss klar und vollständig benannt sein. Bei Mietobjekten gehören Kaltmiete, Nebenkosten-Vorauszahlung, Warmmiete, Heizkosten und gegebenenfalls Garage oder Stellplatz dazu. Bei Kaufobjekten sind Kaufpreis und mögliche zusätzliche Kosten wie Garagenpreis separat auszuweisen. Phrasen wie „Preis auf Anfrage“ verunsichern Interessenten und sind nicht marktgerecht.

Beispiel: „Kaltmiete: 1.150 €, Nebenkosten: 280 €, Warmmiete: 1.430 €, Tiefgaragenstellplatz: 80 €/Monat.“

Hinweise zur Maklerprovision und Beauftragung

Wenn ein Makler das Exposé erstellt, muss er seine Beauftragung und – bei Verbraucherverträgen – die Provision kennzeichnen. Der Maklerwechsel und die Provision sind ebenfalls relevant. Hinweise zur Maklerprovision dürfen nicht verschwiegen werden, wenn sie für den Interessenten kostenrelevant sind.

Datenschutzhinweise

Sobald im Exposé oder bei der Anfrage personenbezogene Daten verarbeitet werden, muss ein Datenschutzhinweis vorhanden sein. Das betrifft Name, Telefonnummer, E-Mail-Adresse und IP-Adresse der Interessenten.

2. Inhaltliche Pflichtangaben für ein vollständiges Exposé

Objektbeschreibung

Eine kurze, faktenbasierte Objektbeschreibung gehört zu jedem Exposé. Sie sollte Zimmeranzahl, Etagen, Ausstattung und Besonderheiten enthalten. Vermeiden Sie Worthülsen wie „modern“ oder „gepflegt“ ohne Belege.

Beispiel: „4 Zimmer, 2 Bäder, Einbauküche mit Geschirrspüler, Parkett in Wohn- und Schlafbereichen, elektrische Rollläden, Süd-Balkon.“

Fotos und Grundriss

Hochwertige Fotos sind nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben, aber praktisch unverzichtbar. Interessenten erwarten mindestens Außenansicht, Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bad und Besonderheiten. Ein maßstabsgetreuer Grundriss hilft, Raumaufteilung und Flächen zu verstehen. Unser Ratgeber Grundriss im Exposé – unverzichtbar oder optional? erklärt, wann ein Grundriss besonders wichtig ist.

Besichtigungstermin und Kontakt

Ein Exposé sollte den nächsten Schritt für Interessenten eröffnen. Name, Telefonnummer, E-Mail und bevorzugte Erreichbarkeit des Ansprechpartners sind üblich. Ein konkreter Hinweis auf mögliche Besichtigungstermine erhöht die Kontaktrate.

Beispiel: „Besichtigungen nach Vereinbarung – telefonisch unter 030/12345678 oder per E-Mail an kontakt@example.de.“

3. Empfohlene Angaben, die das Exposé stärker machen

Lagevorteile und Entfernungen

Konkrete Angaben zur Umgebung helfen, das Objekt einzuordnen. Nennen Sie Entfernungen zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kitas sowie Autobahnauffahrten.

Beispiel: „U-Bahn: 4 Minuten Fußweg, Supermarkt: 6 Minuten, Grundschule: 10 Minuten, A115: 8 Minuten mit dem Auto.“

Ausstattungs- und Sanierungsdetails

Eine präzise Auflistung der Ausstattung wirkt professioneller als Allgemeinplätze. Nennen Sie Bodenbeläge, Heizungsdetails, Sanitär, Fenster, Rollläden, Einbauküche und Smart-Home-Komponenten.

Beispiel: „Einbauküche mit Ceranfeld und Backofen, Fußbodenheizung im Bad, Doppelverglasung, HWR, Kellerraum, Fahrradkeller.“

Dokumente und Zusatzmaterial

Weitere Unterlagen wie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Grundbuchauszug oder Baubeschreibung können bei Bedarf verlinkt oder angeboten werden. Bei Vermietungen sind Nebenkostenabrechnung und Mietvertrag relevant.

4. Pflichtangaben versus empfohlene Angaben im Überblick

Pflichtangaben	Empfohlene Angaben
Adresse/Lage	Lagevorteile und Entfernungen
Wohnfläche, Grundstücksgröße	Raumflächen im Grundriss
Baujahr, Modernisierung	Ausstattungsdetails
Energieausweis, Heizungsart	360°-Tour, Video
Kaufpreis/Miete, Nebenkosten	Garage/Stellplatzpreis separat
Provision/Beauftragung	Zusatzdokumente
Datenschutzhinweis	Schul- und Kitainfo

Diese Übersicht zeigt: Nicht alles, was ein gutes Exposé ausmacht, ist gesetzlich verpflichtend. Umgekehrt sind die gesetzlich geforderten Angaben aber immer die Basis, auf der ein überzeugendes Exposé aufbaut. Wer alle Pflichtangaben vollständig und korrekt angibt, minimiert rechtliche Risiken und erhöht das Vertrauen der Interessenten.

5. Typische Fehler bei Pflichtangaben

Auch wenn die Anforderungen klar sind, wiederholen sich Fehler. Unser Artikel Die 10 häufigsten Fehler im Immobilien-Exposé beschreibt die gängigsten Stolperfallen.

Häufige Fehler bei Pflichtangaben:

• Unterschiedliche Quadratmeterangaben in Exposé, Energieausweis und Anzeige
• Fehlender oder veralteter Energieausweis
• Unklare Preisangaben wie „Preis auf Anfrage“
• Fehlende Heizungsart oder falsche Baujahrsangaben
• Fehlende Maklerprovision oder Beauftragungshinweis
• Fehlender Datenschutzhinweis bei Kontaktformularen

Ein Beispiel für gute Umsetzung zeigt Exposé schreiben: So überzeugst du Kaufinteressenten sofort.

Fazit

Die Pflichtangaben im Exposé lassen sich in zwei Gruppen einteilen: gesetzlich oder berufsrechtlich erforderliche Angaben wie Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Energieausweis, Heizungsart, Preis, Provision und Datenschutz; sowie inhaltlich unverzichtbare Bestandteile wie Objektbeschreibung, Fotos, Grundriss und Kontaktdaten. Wer beide Bereiche sauber abdeckt, erfüllt die Anforderungen und bietet Interessenten gleichzeitig eine solide Entscheidungsgrundlage. Ein vollständiges Exposé mit korrekten Pflichtangaben schützt vor rechtlichen Risiken und verkürzt den Weg zur ernsthaften Anfrage.